2021港股物企大洗牌,超五成净利率下跌!

发布时间:2022年07月22日
       2021年, 楼市风云变幻, 由热转冷, 从“蓝海”到“红海”之争, 似乎转眼间, 一度追逐的资本市场, 撤退的意图正在蔓延。有些人趁着风吹草动, 把所有的财产都扔掉了;有的人负重前行, 用自己的身体为父兄解决问题;选择的背后, 有取舍, 有道德, 有独立, 也有无奈。截至3月最后一天, 已有49家香港上市地产公司成功提交论文。不过, 年报中仍有4家港股上市房企“苦工”, 分别是恒大地产、彩生活、融万家和奥园健康。即使财报已经出炉, 也不代表可以高枕无忧。很多材料公司首先使用“未经审计”的财务报告来“应对”。从已经上交的物资企业的成绩单来看,

社区、城市、商业、餐饮……赚钱的方式有很多, 同时区域深耕, 商业布局, 多轮驱动和多轨掘金, 材料企业利用自身优势, 走上了不一样的发展道路。 2021年, 49家已发布年报的香港地产公司总收入将达到1647.46亿元。物业公司平均收入33.62亿元, 平均增长44.65%。 44.65%的增速比2020年同期披露数据的40家港股地产公司36.57%的平均增速高出8个百分点, 港股上市地产公司营收能力进一步改善。与此同时, 港股与地产公司的收入差距拉大。 6大房企贡献过半上述收入为碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务、保利物业、华润万象生活和世茂服务。
       这6家地产公司占香港上市地产公司总收入的50.73%。收入高于平均水平的地产公司只有13家, 占全港地产公司总数的26.53%, 不足30%。另一方面, 物业管理行业的马太效应进一步凸显。排名第一的地产公司和排名第二的地产公司收入出现断崖式的分离。排名第一的碧桂园服务收入是排名第二的雅生活服务收入的两倍多, 分别为288.43亿元。 140.8亿元。第二至第四名企业的收入相对吃紧。雅生活服务、绿城服务和保利物业分别实现140.8亿元、125.66亿元和107.83亿元, 相差不到20亿元。在收入增长方面, 港股地产公司也出现了几匹黑马。例如, 和景优活、方圆生活服务均实现营收翻番, 营收增速分别排名第一和第二, 分别为114.57%和106.49%。其中, 和景优活的收入增长率是基于在管区域的增长率。 2021年, 和景优活将通过并购等扩张方式实现管理面积增长395.4%。企业第一。方圆生活服务受益于2021年初物业资产注入, 收购广州方圆现代生活服务有限公司, 完成借壳上市。 2021年在并购增加趋势下, 材料企业净利润将随收入增加增长进一步改善。由于 M 的集成在公司中排名最后。 2021年, 在49家香港上市地产公司的年度业绩公告中, 有47家地产公司公布了管理区域。与2020年底相比, 头把交椅易手, 原冠军保利地产下降两位, 以4.65亿平方米排名第三。继去年中报后, 碧桂园服务规模再次蝉联榜首, 管理面积约7.66亿平方米(不含三供一业面积);第二大是雅生活服务, 总面积4.89亿平方米。由于恒大地产等4家港股上市地产公司尚未公布财报, 管理面积超亿元的地产公司有14家较上年减少。此外, 1000万立方米以下的房地产企业有5家, 分别为福寿服务960万立方米、松都900万立方米、兴业物联网600万立方米、5家。万立方米, 德商实业投资。最小的还是兴盛商业, 面积约400万平方米。从规模增长看, 45家房企实现规模增长, 仅祈祷生活服务规模较上年下降0.7%。上涨的45家房企平均涨幅为53.57%。其中, 与上年同期相比增幅最大的是和景友货, 同比增长395.4%, 主要是第三方规模扩大所致;其次是第一服务控股和工业物联网, 分别增长172.9%和112.9%。涨幅超过100%的物业公司有5家, 其中最大的碧桂园服务公司涨幅达102.9%。此外, 涨幅不足10%的房企有4家, 分别是景城嘉业、鑫源服务、菱悦服务集合。团和中澳到家分别增长8.8%、7.9%、2.9%和0.8%。 2021年, 共有49家香港上市地产公司将发布年度业绩公告, 其中32家地产公司公布了在管项目相关方面的积累情况。榜单中, 总体规模较高的房地产企业, 关联方的面积普遍较高。关联方面积占比与材料企业的对外扩张能力有关。第三方强大的扩张实力自然挤压了关联方的比重。与2020年相比, 实体企业的第三方外展能力显着增强, 相关领域占比下降, 第三方占比提升。过去一年, 相关领域规模超过1亿平方米的房地产公司有5家, 分别是碧桂园服务3.46亿平方米、中海地产1.88亿平方米、保利地产1.86亿平方米、融创服务1.35亿平方米, 华润万象人寿1.1亿立方米。关联方比例中, 占总面积50%以上的企业有16家。
       其中, 5家地产公司60%的面积来自关联方, 分别是业兴集团77.4%、中海地产72.4%、华润万象人寿66.7%、金融服务。创造服务62.9%, 松都服务62.3%。容积率低于20%的关联企业有4家, 比上年增加1家, 分别是旭辉永盛服务18.7%、雅生活服务17.6%、和景优护11.8%、银城生活服务10.2%。 2021年, 共有49家香港上市地产公司将发布年度业绩公告, 其中40家地产公司公布了在管项目总数。这计算了40家房地产公司单个项目的产值。在一定程度上, 单个项目产值的对比可以反映出材料企业挖金能力的差异。排除单个项目规模的影响, 在单价收费高或增值服务充足的项目中, 物资企业项目的产值也会很高, 同时也能增加整体产量价值。从业务分类来看, 商业管理业务的收费水平普遍较高, 产值较高。在大多数物业公司广泛布局的住宅领域, 深挖社区增值服务往往能带来不错的收益。在40家房地产企业中, 单项目产值最高达到2047.62万元, 为生活造福。第二名和第三名分别是宝龙商业和世茂服务, 单个项目产值分别为1100万元和1015.18万元。单个项目产值500-1000万元的企业17家, 产值500万元以下的企业20家。单个项目产值最低的是银城生活服务, 为161.41万元。以1亿平方米以上规模的房地产龙头企业为例, 世茂服务单项目产值最高, 华润万象寿险次之, 分别为1015.18万元和919.69万元。规模最大的碧桂园服务单个项目平均产值477.06万元, 处于中低水平。这11家规模过亿的材料企业单个项目的平均产值约为570万元, 大部分龙头材料企业的产值处于腰部水平。世茂的高服务单位收益率部分得益于毛利率较高的社区增值服务。该分部的收益表它现在令人眼花缭乱, 收入占比近30%, 这给它带来了好处。
       此外, 华润万象生活在商业管理领域的优势也使其单体项目产值处于较高水平。在房地产行业, 物业公司被称为“摇钱树”。截至2021年12月31日, 49家港股上市公司的现金净额合计1092.4亿元, 较40家港股上市公司的现金总额1188.2亿元减少95.8亿元即公布2020年数据, 增幅约为8.8%。其中, “首富”搬迁, 华润万象人寿以136.98亿元接手, 碧桂园服务以116.19亿元跌至第二位, 世茂服务紧随其后, 以98.42亿元排名第三。与2020年相比, 整个榜单进行了重新洗牌。
        2020年获得“二等奖”的恒大地产尚未提交备案, 但其账户134亿存款被银行强制执行已是既定事实, 现金流可能出现较大变化。此外, 中海地产跌出前十, 宝龙商业和旭辉永盛服务进入前十, 分别排名第九和第十。 49家香港上市地产公司中, 18家手头现金不足5亿元。其中, 方圆生活服务的现金最少, 不到1亿元。 2020年5月28日, 方圆生活服务正式从创业板转板到联交所主板上市, 募集资金未入账。为扩大规模, 去年方圆人寿先后完成了多项并购交易。 IPO和配售再融资是材料企业扩大现金的主要方式。去年共有12家房地产公司注册内地资本市场。但由于规模普遍较小, 募集资金净额相对有限, 现金金额难以撼动地产龙头地位。 12家地产公司中, 仅越秀服务和中骏商管净募集资金超过20亿, 分别为21.33亿港元和23.09亿港元。截至2021年底, 越秀服务拥有现金38.03亿元, 排名第11;中骏商管29亿元, 排名第14位。不过, 此次IPO的12家地产公司的募资, 填补了各自的现金流, 也是各自成长的最强动力。 2021年末, 新希望服务、中骏商管、菱悦服务集团、康桥悦生活、越秀服务、兴盛商业、融信服务7家房企现金翻倍以上。其中, 新希望服务的现金增幅最大, 为881.70%。除IPO外, 配售新股已成为上市公司再融资的重要选择。 2021年, 8家港股物业公司先后进行了9次配股融资, 获得约360.48亿港元, 分别是和鸿服务、鑫源服务、新城悦服务、碧桂园服务、雅生活服务、徐汇永盛。服务, 世茂服务, C可转债, 募集资金净额约为50.38亿元。在看好融资的同时, 碧桂园的服务支出速度也领跑行业。据乐居财经统计, 2021年,

碧桂园服务至少发起21笔投资, 总投资超过230亿元。其中, 有 16 M生产和投资服务。截至2022年3月31日, 已公布2021年度业绩的49家房企平均负债率约为44.94%。其中, 负债率最高为114.68%, 负债率最低为20.15%。作为轻资产经营企业, 物资企业的负债率普遍不高。 49家物业公司中, 负债率超过50%的有15家, 占比约30%; 26家负债率不超过40%, 占比近一半;其余9家物业公司的负债率为40%至50%。华发物业负债率最高, 达114.68%, 成为最大的“杠杆王”;今年刚刚完成上市的金茂服务紧随其后, 负债率为84.99%;银城生活服务负债率为75.96%, 排名第三。负债率最低的两家物业公司是兴盛商管和中骏商管, 负债率分别为20.5%和20.15%。此外, 金科服务的负债率也较低, 略高于兴盛商业, 为25.95%。 49家香港上市房企中, 44家房企公布合同(合同)负债, 合计约210.75亿元。其中, 7家物业公司合同负债超过10亿元。最高的“粮仓”是碧桂园服务, 合同债务45.36亿元;紧随其后的是世茂服务, 合同债务为15.5亿元。两者虽然排在旁边, 但相差近30亿元。排名在世茂服务之后的五家公司的合同负债规模差异不大。此外, 合同负债在2亿元以下的物业公司有25家公司, 其中11家合同(合同)负债在1亿元以下, 分别是融信服务、业星集团、领悦服务集团、立高健康生活、星业物联网、华发物业服务、方圆生活服务、松都服务、德商投资服务、福寿服务、兴盛事业。与2020年同期披露数据的重大公司相比, 合同负债占收入的比例普遍上升。就合同负债与收入的比率而言, C其中, 华发物业服务、建业新生活、工业物联网、银城生活服务分别占其收入的98.6%、84.5%、80.9%和80.1%。华发地产占总数的近99%。与此形成鲜明对比的是祈祷生活服务、宝龙商业和方圆生活服务。这3家物业公司的物业管理服务收入占比不到20%, 占比分别为17.8%、12.1%和0.4%。从物业管理服务收入增速看, 14家物业公司增长超过50%。其中, 和景优活、和鸿服务的物业管理服务收入增长最快, 增幅分别超过1倍、152.8%和103.8%。相比之下, 宝龙商业、中澳到家、祝福生活服务的增速可谓“踩在地上”, 三家物业管理服务收入增速均不足10%。其中,

极乐生活服务是唯一一家物业管理服务收入“摆摊”的物业管理公司, 较2020年同期下降0.3个百分点。在毛利率方面, 47家物业公司中有33家公布物业管理服务的具体毛利率, 平均毛利率水平为23.3%, 与去年同期的23.6%相比略有下降。低于平均水平的房地产公司数量接近一半。 33 家中有 15 家的毛利率低于 23.3%。细分到各个公司, 大部分物业管理服务毛利率在20%到30%之间。 2021年, 碧桂园物业服务毛利率最高, 为34.6%;佳源服务、新诚悦服务将趋紧随后, 毛利率也分别在30%、30.4%和30.1%以上。物业管理服务毛利率最低的是绿城服务, 为12.5%;值得注意的是, 中海地产和保利地产这两家“国家队”物业公司的毛利率也较低, 分别低于15%、14.9%、14.3%。此外, 与2020年底相比, 33家房企中有16家物业管理服务毛利率均有不同程度下降。新城悦服务、中海物业、卓越商企服务、佳兆业的跌幅较小, 均下降1.2个百分点。 2021年, 共有49家香港上市地产公司将发布年度业绩公告, 其中40家地产公司将发布社区增值服务。社区增​​值服务一直被视为企业创收的有力工具, 以高毛利率着称。在已披露的数据中, 为房地产企业和社区提供增值服务的总收入约为238亿元, 其中超过20亿元的房地产企业有4家, 分别为碧桂园服务3.327亿元, 绿城服务28.36亿元, 世茂服务25.13亿元, 保利物业23亿元。此外, 收入在1亿元以下的社区增值服务10家, 1亿至5亿元的16家, 5亿至20亿元的10家。 34家物业公司公布了社区增值服务毛利率, 平均毛利率为42.9%。毛利率超过50%的企业7家,

滨江71.3%, 鑫源6家8.8%、正融服务67%、碧桂园服务60.5%、松都服务57.1%、合鸿服务52.6%、佳兆业美容50.5%。毛利率最低的是京城嘉业, 为16.3%, 其次是德商工投服务24.1%, 绿城服务27.1%。社区增​​值服务的毛利率虽然较高, 但在物业收入中的比重普遍不高。
       营业收入占比超过20%的企业有14家, 最高的是世茂服务, 为29.8%, 不足30%; 12家企业营收占比低于10%, 最低的是凌月服务集团5.73%。